Gần đây, nhiều gia đình Việt chọn an cư lập nghiệp tại Nhật Bản đã quyết định mua nhà, thay vì phải trả khoản tiền thuê nhà lớn dần qua nhiều năm. Tuy nhiên, rất hiếm người thanh toán tiền ngôi nhà trong 1 lần, mà chọn giải pháp vay ngân hàng (住宅ローン), trả dần trong 15-35 năm, với lãi suất tương đối thấp.
2 vòng thẩm định của ngân hàng
Các nhà băng thường có 2 vòng thẩm định hồ sơ, gọi là “Thẩm định sơ bộ” và “Thẩm định chính thức”, nhằm xác định liệu người nộp đơn vay có đáng tin cậy không và nhà muốn mua được xây trên nền đất có giá trị không.
1/ Vòng thẩm định sơ bộ (事前審査 – じぜんしんさ) thực hiện tại các chi nhánh của ngân hàng, đánh giá gia đình bạn có đủ điều kiện để chính thức nộp hồ sơ vay ngân hàng hay không.
Trong hồ sơ, bạn cần cung cấp thông tin về hộ gia đình, việc làm, thu nhập, thông tin tín dụng và các khoản vay khác… Nếu quá khứ bạn từng nợ tiền điện thoại, thẻ credit trả trễ hạn hoặc chưa trả, có thể hồ sơ của bạn sẽ bị đánh trượt. Kết quả vòng này sẽ được thông báo sau 3-4 ngày.
2/ Vòng thẩm định chính thức (本審査 – ほんしんさ) diễn ra sau khi vượt qua vòng thẩm định sơ bộ và được thực hiện tại trụ sở chính của nhà băng.
Quá trình xét hồ sơ thường mất khoảng 2 tuần. Hồ sơ sẽ được sàng lọc nghiêm ngặt hơn, về các tiêu chí như tình trạng sức khoẻ, tuổi mua nhà của gia chủ, tuổi tại thời điểm hoàn thành nghĩa vụ trả khoản vay, giá trị nền đất, số năm còn lại có thể làm việc, thu nhập hằng năm…
Bí quyết vượt qua 2 vòng thẩm định
- Độ tuổi lúc mua nhà (年齢）
Độ tuổi của gia chủ là tiêu chí quan trọng để ngân hàng xét duyệt hồ sơ. Trước 35 tuổi sẽ dễ dàng vượt qua các vòng thẩm định hồ sơ bởi nhà băng cho rằng người vay có thể hoàn trả hết khoản vay trước khi nghỉ hưu lúc 60-65 tuổi.
Bên cạnh đó, khi muốn vay mua nhà, bạn cũng bắt buộc phải mua bảo hiểm nhân thọ. Càng lớn tuổi, sức khoẻ càng yếu đi thì rất khó mua bảo hiểm. Bạn còn trẻ cũng có thể được vay số tiền lớn hơn với thời hạn vay dài hơn. Đồng thời sau này được chấp nhận chuyển đổi sang ngân hàng có lãi suất thấp hơn. Rất khó để có thể chuyển đổi ngân hàng khi bước sang độ tuổi 50.
- Thu nhập (収入)
Theo kết quả khảo sát của Bộ Tài nguyên đất, Cơ sở hạ tầng, Giao thông vận tải và Du lịch về lý do bị từ chối hồ sơ vay mua nhà, tiêu chí thu nhập là một trong những lý do bị từ chối nhiều nhất. Vì thế nên chọn nhà với giá nằm trong khả năng chi trả của thu nhập hằng năm. Lý tưởng nhất, là tính toán sao cho khoản nợ phải trả trong vòng 1 năm chiếm khoảng 20% thu nhập năm.
Ví dụ: thu nhập 300 man/năm thì nên mua nhà quanh mức 2000 man, thu nhập 400-500 man/năm thì có thể mua căn nhà từ 3000-4000 man.
Ngoài ra, khi bạn vay mua nhà, sẽ phải trả các khoản như thuế tài sản, bảo hiểm hỏa hoạn… Nên cần tính toán để tiền trả hàng tháng thấp hơn ngân sách sẵn có.
- Tiền đầu vào (頭金 )
Đây là khoản tiền phải trả bằng tiền mặt cho công ty bất động sản, dao động từ 10-20% giá trị căn nhà. Tiền đầu vào sẽ nhiều hay ít tuỳ theo công ty bất động sản nhưng thường gồm những khoản cơ bản như phí trung gian môi giới (仲介手数料), phí thủ tục ngân hàng (ローン事務手数料), phí đăng ký chuyển tên sở hữu nhà đất (登記用費), phí ra tên chính chủ trên các giấy tờ (表示登記), bảo hiểm hoả hoạn (火災保険), thuế nhà thuế đất hằng năm (固定資産税), tem thanh toán (契約印紙代), thuế bất động sản (不動産取得税).
Nếu trả tiền đầu vào, số tiền hằng tháng bạn phải trả sẽ giảm đi. Chưa kể nếu bạn trả 20% tiền đầu vào, lãi suất cho vay có thể được giảm đáng kể. Tuy nhiên cũng có trường hợp không phải trả tiền đầu vào. Đối với người nước ngoài, nếu chưa có visa vĩnh trú sẽ phải trả khoản tiền đầu vào trị giá khoảng 20% tiền nhà thì ngân hàng mới đồng ý cho vay.
Làm gì nếu rớt cả 2 vòng thẩm định hồ sơ?
Lời khuyên là ngay từ khi làm hồ sơ, chỉ nên nộp cho 1 nhà băng. Nếu rớt, tiếp tục làm hồ sơ vay ngân hàng thứ 2, thứ 3, thậm chí thứ 4.
Trong trường hợp bị trượt ở vòng thẩm định chính thức bởi lý do về thu nhập hoặc tình trạng sức khỏe, hãy nộp hồ sơ vào một ngân hàng có những điều kiện “dễ thở”.
Những điều nên làm khi có dự định mua nhà
- Cố gắng đạt mức lương trên 400 man/năm
- Đã đi làm vài năm và trong những năm đó không nên chuyển việc
- Tham khảo các mức lãi suất của các ngân hàng như住信SBIネット銀行, auじぶん銀行, 三菱UFJ…
- Có khoản tích lũy 10-20% tiền đầu vào
Chúc bạn sớm đạt được thỏa thuận vay ngân hàng thuận lợi để sớm an cư lạc nghiệp tại Nhật Bản.
